专业视野|IPO集体土地租赁问题研究

发布时间:2022-10-24 18:27:20       浏览量:102

【摘要】

企业首发上市过程中,集体土地租赁问题时常出现。集体土地租赁问题涉及面虽小,但现有审核实践中却经常出现。在IPO从严监管的背景下,企业及中介机构应该对这一问题给予足够的重视。本文选取三则典型案例,探析中介机构在IPO项目中对于集体土地的问题的披露口径及其核查程序。

【关键词】

企业上市、集体土地租赁、核查程序

 

一、问题描述

 

企业首发上市过程中,集体土地租赁问题时常出现。该问题实质并不复杂,令人头痛之处系我国土地立法和执行的混乱。集体土地,可概括分为农用地、建设用地和未利用地三大类。基于我国土地使用和监管政策的要求,上述分类土地必须严格按照相关流程及土地类型的要求使用,不然便可能存在违规情形。

就现有审核实践来看,企业上市过程中涉及的集体土地租赁问题主要可分为两大类:1.发行人租赁集体土地的合法合规性,租赁行为是否损害了集体组织及相关人员的合法权益;2.发行人是否严格按照集体土地用途进行使用,是否存在违法违规情形。‍

二、案例分析

(一)唐德影视(300426)

1.反馈问题

发行人子公司唐德电影承租顺义区一处1740平米的房屋用于存储道具,该处房产未办理房屋产权证明及集体土地所有权证。请发行人披露;(1)唐德电影承租房产的合法合规性,该租赁房产定价依据及公允性……(3)唐德云梦及唐德灿烂将住宅房屋改为经营性用房的合法合规性,是否已履行利害关系人告知程序。请保荐机构和律师进行核查,说明核查过程并发表意见。

2.答复简述

(1)唐德电影承租房产的合法合规性

唐德电影承租房屋土地性质为集体用地,租赁房屋及房屋所在地未办理集体土地所有权证及房屋产权证。根据《中华人民共和国土地管理法》第11、43、60、63条的规定,承租方不符合集体土地用地主体资格,亦未依法申请使用国有土地,承租的房屋系建在集体土地上,房屋及房屋所在用地尚未办理房屋产权证及集体土地所有权证,该承租房产存在法律瑕疵。

(2)租赁房产定价依据及公允性

经走访调查,并经出租方出具《证明》,《租赁协议》约定的租赁价格与出租方租赁给其他主体的价格相当,后续上调租金符合市场行情,并未违反当时的房屋租赁市场行情和法律法规。房屋租赁价格系比照市场行情双方协商确定。

(3)唐德云梦及唐德灿烂将住宅房屋改为经营性用房的合法合规性,是否已履行利害关系人告知程序

经核查,并根据企业工商资料,唐德云梦及唐德灿烂设立时住所的房屋性质为住宅,其住所所在地的居民委员会(业主委员会)已分别出具《关于同意将住宅改变为经营性用房的证明》证明,取得了有利害关系的业主的同意,将此房屋改变为经营性用房,并已经居委会(业主委员会)确认,符合工商总局制定的《关于住所(经营场所)登记有关问题的通知》(工商企字〔2007〕236号)规定,取得住所(经营场所)所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。

3.答复简析

(1)针对承租房产的合法合规性问题,企业选择如实披露法律瑕疵。究其原因,系该承租房产为储存道具之用,具有较强的可替代性,即使因故无法使用,另行租赁即可,不会对企业经营造成重大风险;(2)针对房产定价及公允性问题,参考当时当地标准及相关《证明》文件论述即可;(3)针对更改承租房屋用途问题,则需取得住所所在地居委会(业主委员会)和业主同意更改的证明文件。

(二)京泉华(002885)

1.反馈问题

发行人为了节约资本性投入,主要生产厂房均来源于租赁。(1)租赁的厂房、仓库、住宅取得产权证书的进展情况,有关厂房、仓库和住宅是否为合法建筑,相关土地使用权的取得和使用是否合法有效:(2)租赁集体土地之上的厂房、仓库和住宅的理由及其合理性、必要性,租赁费用是否公允;发行人租赁相关土地是否符合土地管理法等相关法律法规规定,是否存在法律风险,是否存在纠纷或潜在纠纷。

2.答复简述

(1)承租房产产权证办理进展、建筑合法性、土地使用权取得和使用合法性问题

就产权证问题,如实披露了房产产权证办理情况;就建筑合法性问题,取得了居委会出具的《自建房使用权利证明》,相关房产权利登记手续正在申办中;就土地使用权取得和使用合法性问题,房屋产权人已进行确认产权的普查申报,根据当地政府部门规定,承租房产目前允许继续租赁使用。发行人另取得了街道办事处出具的无违法违规证明,证明其土地使用的合法合规性。

(2)租赁集体土地房产合理性、必要性、价格公允性和合法性问题

就租赁集体土地房产合理性和必要性问题,发行人对企业因生产经营规模扩大,考虑了地理位置、价格、方便度等因素,故选取该承租地点;就价格公允性问题,解释同唐德影视(300426);就租赁合法性问题,发行人均系租赁使用相关产权人在集体土地上已建成的建筑物,在用地方面不符合土地管理法等相关法律法规规定,存在一定瑕疵,但用地方式符合地块的规划用途,且经普查记录后目前允许继续使用。

3.答复简析

此案例困难之处在于中介机构梳理和核查租赁房产的过程。发行人承租房产无法办理产权证明,该问题属特区快速发展过程中形成的农村城市化历史遗留问题。发行人在依规定进行了房产普查后,根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第1、11条之规定,可允许发行人其有条件使用承租房产。另外,发行人取得了深圳市龙华区人民政府出具的证明,证明承租房产所在地在未来五年内未规划对其进行改造。此案例即前文所述我国土地问题混乱加大中介机构梳理和核查难度之体现。

(三)崇达技术(002815)

1.反馈问题

据招股书披露,发行人租赁的部分房产所占用土地为集体土地。请保荐机构、发行人律师核查说明:(1)发行人租赁集体土地上房产的具体用途,是否为主要生产经营场所,上述瑕疵房产占其房产使用总面积的比例,相关权属瑕疵是否对发行人生产经营造成不利影响;(2)请保荐机构和发行人律师就发行人目前房产、土地使用情况是否符合《土地管理法》等法律法规的规定,是否存在潜在争议或纠纷及发行人的应对措施出具核查意见。

2.答复简述

(1)租赁集体土地用途,是否为主要经营场所,瑕疵房产占比及是否会产生不利影响问题

发行人所租赁的集体土地之上的厂房(主要经营场所)、宿舍等占发行人所使用房产总面积的比重较小,且将来会进一步降低;根据宝安国土局出具的说明及出租方、发行人实际控制人的承诺,租赁房产的权属瑕疵是由深圳市宝安区农村城市化历史原因造成,且厂房拆迁或其他原因无法继续租用时,实际控制人将承担由此给发行人造成的损失。因此,上述房产的权属瑕疵不会对发行人的生产经营造成重大不利影响

(2)房产及土地使用是否合法合规、是否存在潜在纠纷问题

发行人租赁的房产主要用于工业生产,未改变其建设用地的总体规划性质用途,符合《中华人民共和国土地管理法》的相关规定;深圳崇达就上述租赁房产与出租方均签署了《房地产租赁合同》并办理了租赁备案手续,符合《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房屋租赁管理办法》的相关规定;深圳崇达作为承租方租赁上述房产用于生产经营及员工宿舍,并未违反《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房屋租赁管理办法》的相关规定,不存在潜在争议或纠纷。

3.答复简析

此案例问题与京泉华(002885)相近,但因发行人所租赁的集体土地之上房产占所使用房产总面积的比例达44.53%,故反馈问题中对此问题有所关注。另外,此案例中发行人也面对着农村城市化历史原因导致的租赁房产瑕疵问题。‍

三、结论意见

 

通过上述案例,不难发现企业上市过程中涉及集体土地的问题集中在前文所述的两类问题。细化而言,主要有以下几种情形:

1.历史遗留问题导致的租赁法律瑕疵;2.租赁价格不公允损害集体权益;3.未按国家规定使用集体土地;4.其他损害集体权益的情形。实践中,除前述情形,由于各地土地管理政策的不同,亦会对企业租赁集体土地产生重大影响。针对上述问题,企业只需:(1)如实披露租赁集体土地情况;(2)取得租赁土地所在地村委会、政府、国土局相关证明文件;(3)实际控制人出具相关承诺;(4)中介机构发表相应意见。

集体土地租赁问题涉及面虽小,但现有审核实践中却经常出现。在IPO从严监管的背景下,企业及中介机构应该对这一问题给予足够的重视。‍

四、参考文献

 

[1]《中华人民共和国土地管理法》(2004)第10条-15条:农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。

第44条:建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。

[2]《中华人民共和国村民委员会组织法》(2010)

第22条:召开村民会议,应当有本村十八周岁以上村民的过半数,或者本村三分之二以上的户的代表参加,村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。法律对召开村民会议及作出决定另有规定的,依照其规定。 

[3]《农村土地承包经营权流转管理办法》(2005)

第3条:农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途,流转期限不得超过承包期的剩余期限,不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。

第15条:承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。

第21条:承包方流转农村土地承包经营权,应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。农村土地承包经营权流转合同一式四份,流转双方各执一份,发包方和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。 

[4]《中华人民共和国农村土地承包法》(2009)

第32条:通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。

第54条:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。 

第56条:以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

[5]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990)

第45条:符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

第46条:对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人,市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入,并根据情节处以罚款。‍ 

 

 

作者:北京中伦(成都)律师事务所   刘岩

来源:成都市律师协会证券与资本市场法律专业委员会

 

此文系作者个人观点,不代表成都市律师协会立场